再论钱多多抵押品是否
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今天,八阿哥得到一个消息,说深扒P2P被人举报了,而且还不是那种在微信后台的举报,而是直接报警了!!!

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八阿哥没想到,从来遵纪守法的我竟然会被人报警,现在宝宝好怕怕!!!

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哈哈!不过这也让我对这家采取激烈行动的平台——钱多多产生了格外大的兴趣,所以我又对其进行更进一步的研究,我倒是想看看,究竟是我们在散步虚假信息,还是平台在撒谎!

钱多多认为我们的文章严重失实,原因是认为我们低估了山东东伊食品生产开发有限公司(以下简称东伊食品)厂房的价值。

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(钱多多的解释,依然坚持他们3亿的估值)

所以问题的焦点就在于:东伊食品借款1亿所抵押的厂房和土地究竟值不值钱多多所宣称的3亿人民币!

所幸山东东伊的母公司上海伊禾农产品科技发展股份有限公司(简称伊禾农品,代码是430225)2013年在新三板挂牌了,财务数据也写得很清楚。其2013年6月26日的《公开转让说明书》中清晰地表示,山东东伊所拥有的位于山东省枣庄市山亭区北庄镇北庄村13万3717平米的土地使用权是在2009年获得,到2013年时估值为2973万元。

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(伊禾农品的招股说明书,列出了东伊食品拥有的土地使用权的价值)

这块土地之后就开始不断地被东伊食品拿来抵押贷款。伊禾农品的2013年年报显示,山东东伊以这块土地上总计11402平米的厂房向中信银行青浦支行借款5000万元,厂房净值为3815万元。

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伊禾农品2014年的年报又显示,东伊食品及其母公司伊禾农品以12万6265平米的土地和11402平米的房产分两次向中信银行青浦支行借款4500万元,土地的净值为2688万元(面积变小了,价格也就自然下降了),房屋的净值为3687万元。

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这个时候或许会有好学的同学问我,为什么个人借款抵押品都要打个折扣,企业的借款为啥能高出抵押品的价值呢?

不得不说,这个问题问得很好,因为这一开始也是我的疑惑。后来我发现,只要企业在银行贷款的时候追加保障方式,就可以超额借款。

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到了2016年的半年报中,我们则可以看到,东伊食品又把这些厂房拿去抵押了,向天津银行上海分行借款3000万元。

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由于伊禾农品目前尚未发布2016年的年报,所以尚不清楚发生在2016年的这笔3000万元的借款(2015年年报未有提及,因此可以认定借款发生在2016年)是否已经还清。

这是一个东伊食品必须要回答,并且出示证据的问题,因为一旦该笔借款未能还清,也就意味着东伊食品在钱多多平台上涉嫌重复借贷。如果借款出现问题,银行的追偿权可远高于钱多多,钱多多的投资者必然受到损失。

如果该笔借款已经还清,那也不意味着东伊食品在钱多多平台上的借款没有问题!

由于东伊食品在钱多多平台借款的抵押品价值包括两部分:11402平米的厂房和150亩的土地。所以接下来我们要对这两部分进行分别的估价。

从伊禾农品过去几年的年报中我们可以看到,东伊食品的厂房在2013年、2014年和2016年都成为了公司向银行借款的抵押品,借款金额分别是5000万元、4500万元和3000万元。

假设我们认为厂房价值稍高于银行贷款额,比如说6000万元,那么厂房的单价将为5000多元一平米。正如我们在前一篇关于钱多多的文章中所列举的,枣庄当地的商品房价格维持在4000元一平米左右,东伊食品坐落于枣庄唯一的省级贫困县山亭区,而且还不是在市区,它的厂房位于北庄镇的北庄村。可想而知该厂房的价格要远低于当地的商品房价格。

我从当地的一些网站截取了一些厂房售卖信息,大家可以自行判断当地的厂房销售价格。如果按照以下待销厂房的单价来计算的话,山东东伊的厂房价值低得可怜。(具体数字我就不说了,担心吓到大家,大家可以自行计算)

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(枣庄当地厂房售出信息,均价在几百块钱一平米)

说完厂房,我们再来看剩余的150亩土地,也就是大概10万平米的土地使用权。这些土地的价格在2013年的时候被伊禾农品大致估价为2233万元(13万平米为2900多万,那么10万平米也就大致2200多万元)。当然,现在已经是2017年了,伴随着当地经济的发展,土地价格应该也会有所上涨。所以我特意找到了枣庄市国土资源局山亭分局的土地出让信息,以估算当地的土地价格。

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以上两则2016年的山亭分局土地出让价格都清晰地显示,山亭区城区附近的工业用地的单价基本上在179万元/公顷左右。虽然山东东伊的土地位于更加偏僻的北庄镇北庄村,但我还是慷慨一点地用这个单价来计算它的土地价值,10万平米也就是10公平的土地价值可能也就只值了1790万;当然,以上两个地块的使用期限为20年,东伊食品的土地使用年限为50年,所以东伊食品的土地价值会更高一些,但也不会高非常多。

很巧合的是,东伊食品还将自己的土地在枣庄市国土资源局山亭分局的网站进行了公示转让,13万平米土地的评估价值为5482万元,而这也就意味着剩下的10万平米土地的价值为4216万元。

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所以满打满算,山东东伊的厂房加土地的价值,最多最多最多不会超过1亿,这个数字肯定包含了许多重复计算的部分,所以大家可以设想其中的水分到底有多少。

一个更为可靠的依据就是银行的借款。银行的风控无疑要更为严格一些(不过也会出现类似辉山乳业这样的情况),无论是中信银行在2013年的5000万元贷款,还是天津银行在2016年的3000万元贷款,都有比较强的依据,只是抵押率会有差别。

所以我个人认为,东伊食品的厂房和土地的价值应该不会超过8000万元,而伊禾农品的2016年半年报在抵押状况中也指出,山亭区北庄镇的资产账面价值为7644万,占伊禾农品总资产的4.29%。

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我们要格外注意7644万这个数据,因为这极有可能就是东伊食品厂房和土地的实际价值。在前文的伊禾农品2014年年报中,我们看到,彼时东伊食品所有的土地的净值为2688万元,房屋的净值为3687万元,总计为6375万元,算上2014年到2016年的土地、房屋的增值,我认为,7644万元应该就是东伊食品所有的厂房和土地的实际价值。

这个时候问题就来了,凭什么同样的抵押品,东伊食品只能在银行贷出3000万-5000万,但在钱多多的平台却能贷出1个亿,甚至还宣称估值为3个亿?

如果估值3个亿,那么还只能从天津银行贷出3000万,这10%的抵押率也实在是低得吓人。钱多多的风控团队能不能向银行好好学习一下,更何况这背后还有重复抵押的嫌疑!

而且如果东伊食品的厂房和土地价值3个亿的话,那么东伊食品母公司伊禾农品的年报数据就要打架了!那这个问题可就严重了。

伊禾农品的2016年半年报数据显示,伊禾农品的土地使用权的账面价值为4081万,而招股说明书中也说得很清楚,伊禾农品拥有枣庄山亭和上海浦东两块土地,我们也都知道,上海的地价要比枣庄贵得多,不过东伊食品在山东的土地也更大一些。

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(因为土地所有权归属于政府,所以企业拥有的只是土地使用权)

而在房屋建筑物这一项目中,我们可以看到,伊禾农品多个子公司的房屋建筑的总体价值为7988万元。

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这也是说,伊禾农品母公司和子公司所有的土地和房屋加在一起的总价值1亿2069万左右,虽然东伊食品在这1亿2000万中所占具体比例还不清楚,但无论如何都不会超过1亿,更不用提钱多多平台风控团队所宣称的3个亿。

查看了这么多年报,列举了这么多图片,八阿哥的眼睛已经快花了。我认为,钱多多高估了山东东伊的抵押品价值,将7644万夸大为了3个亿。

最后,我建议警察叔叔还是最好能和钱多多的风控团队好好聊聊,看究竟是谁犯了如此大的错误。

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